5354万港元，比估值高出56%，阿里巴巴前董事会主席张勇买下香港半山豪宅的这笔交易，表面看是个人置业，背后却是一场精准的资本博弈。

耐人寻味的是，卖方正是他担任独立董事的，而物业的租金回报率仅1.9%，远低于市场平均水平。 这究竟是“人傻钱多”的冲动消费，还是隐藏着更高阶的资产配置逻辑？

2025年10月24日，港股上市公司希慎兴业发布公告，其全资子公司以5354万港元的价格，将香港半山坚尼地道“竹林苑”一套193平方米的住宅出售给Verdant Peak Investment Limited。 这家注册于英属维尔京群岛的公司，由张勇全资持有。

交易采用分期付款模式：签约时支付5%定金（267.7万港元），11月7日前再付5%，剩余90%款项需在2026年1月24日前结清。 值得注意的是，截至2025年6月末，该物业账面估值仅3431.3万港元，成交价较估值溢价56%。

若以2024年税后净租金收入101.8万港元计算，当前租金回报率仅1.9%，而半山同类物业平均回报率约为2.8%。

竹林苑位于香港半山坚尼地道，由6座住宅楼组成，共345个单位及436个停车位。 项目步行10分钟可达湾仔地铁站，15分钟直达中环金融核心区，周边环绕香港大学及多所国际学校。

半山区域因土地稀缺、景观优越和历史积淀，成为全球高净值人群的“资产避风港”。 2025年香港楼市整体回调30%，其中半山核心地段房价仍保持15%的年涨幅，单价突破80万港元/平方米。

该物业2024年租金收入同比增长51%，目前处于空置状态。 市场分析认为，新买家可通过重新定价将月租从8.5万港元提升至12-13万港元，使回报率回归市场水平。

希慎兴业是香港老牌地产商，主营商铺、写字楼和住宅租赁业务。 2025年上半年，公司营业额17.3亿港元，同比微增2.19%，但股东应占溢利锐减82.44%至7500万港元。

自2025年8月起，希慎启动“资本循环计划”，分批出售竹林苑两座住宅楼的单位及车位，旨在去杠杆、释放非核心资产价值并重投战略领域。本次交易预计为希慎带来1930万港元收益。

巧合的是，本月初希慎还以1.34亿港元出售竹林苑另外3个单位，买家包括公司主席利蕴莲之子及非执行董事利干的配偶，形成“家族内部流转+外部董事收购”的资产处置组合。

张勇于2007年加入阿里巴巴，曾主导打造“双十一”、推动天猫发展，并于2019年兼任董事会主席。 2023年9月卸任后，他获得阿里10亿美元支持设立科技基金，2024年3月加盟晨壹基金担任管理合伙人，2025年8月更跻身港交所中国业务咨询委员会。

2024年12月，张勇被任命为希慎兴业独立非执行董事。 根据港交所规则，独董购买公司资产需符合“公允作价、程序透明”原则，此次交易因金额未达阈值，无需股东大会批准。

张勇的购房行为折射出后疫情时代富豪资产的配置趋势。 仲量联行数据显示，2025年全球超高净值人群增持核心城市豪宅的比例上升27%。

香港半山因“城湾双核心”属性及港币与美元挂钩的汇率优势，成为亚太区首选。

中原地产分析师指出，半山豪宅本质是“硬通货+圈层入场券”，业主多为金融高管、企业家。 以竹林苑为例，其金融从业者占比高，张勇入驻后可快速切入香港核心商业网络。

此外，半山豪宅二手交易周期仅3.2个月，流动性优于多数海外房产。